Как сдать загородный дом в аренду

У сдачи в аренду домов как у бизнеса есть большой потенциал: в стране растёт уровень внутреннего туризма, и особенно большим спросом пользуется посуточная аренда, пик которой приходится на новогодние праздники и летний период.

Сдача коттеджа в аренду — выгодный и перспективный бизнес, который подойдёт даже новичкам. Расскажем, как правильно сдавать дом в аренду и есть ли какие-то риски.

Выгодно ли сдавать дом

Сдача коттеджей в аренду — выгодный бизнес с минимальными затратами. По данным Яндекс Недвижимости, стоимость аренды домика за сутки начинается от 1000 рублей, средняя цена — около 5000 рублей. Цены зависят от региона и от времени года. Высокий сезон различный в разных регионах, за исключением новогодних праздников: в этот период цена аренды за день может доходить до 50 тысяч рублей в сутки и выше.

При наличии собственного дома с участком первоначальных вложений не избежать — необходимо сделать ремонт и закупить оборудование, запустить рекламу для привлечения клиентов. Конечная сумма затрат зависит от площади дома, дополнительных строений на участке, а также от цен на стройматериалы и строительные бригады в регионе.

Из регулярных расходов потребуется заложить уплату налогов и зарплаты работникам (если они есть), а также траты на поддержание состояния дома.

Затраты в данном случае выше, чем при посуточной сдаче квартиры, и в среднем составляет 30–60 тысяч рублей ежемесячно в зависимости от размеров коттеджа. К регулярным расходам относятся:

• налоги на доход и недвижимость;
• коммунальные услуги — электричество, водоснабжение, откачка септика, газ, интернет и другие;
• чистка дорог и территории от снега зимой, осенью — от листьев;
• различные оргвзносы, например за охрану;
• реклама;
• покупка предметов быта, расходников;
• ремонт оборудования;
• зарплата работникам.

Увеличить прибыль с аренды можно с помощью дополнительных услуг. Это может быть прокат оборудования, наличие собственной фермы с последующей продажей экопродуктов гостям, различные экскурсионные и развлекательные услуги, питание.

Средний чек можно увеличить и за счёт дополнительных построек на участке:

• сауны или бани;
• беседки с мангалом;
• пляжа с выходом к воде.

Пример: у Ивана в Ленинградской области есть дом площадью 40 кв. м, который находится в собственности. Сделав косметический ремонт, Иван начал сдавать жильё в аренду по цене 5000 рублей в сутки, разместив объявление на всех профильных площадках. Без простоя сдача дома в аренду будет приносить 150 000 рублей в месяц, то есть 1,8 млн рублей в год. Ежемесячно Иван тратит 25 тысяч рублей на оплату налогов, коммунальные услуги и замену расходников. Его годовой доход составит: 1,8 млн – 25 тыс. х 12 = 1,5 млн рублей.

Сдачу домов в аренду сложно назвать пассивным доходом: в этом случае регулярно необходимо совершать множество действий, а также есть большой риск со стороны арендаторов и стихии. При этом все работы по дому можно поручить наёмному работнику. А сама недвижимость остаётся финансовым вложением: в случае низких доходов или недостаточного спроса её всегда можно продать по рыночной цене, окупив затраты.

Сдача загородного дома — виды аренды

Аренда — сдача собственником недвижимости на время за определённую договором плату. Выделяют несколько видов аренды жилья в зависимости от продолжительности, у каждого из них есть свои плюсы и минусы.

Краткосрочная

Продолжительность — от 1 дня до 1 месяца. Это наиболее выгодный вид сдачи домика, так как можно получить больший доход, чем при долгосрочном договоре. В этом случае не требуется государственная регистрация, а также нотариальное заверение сделки. 

Главный недостаток — необходимость постоянно и активно искать клиентов, а также регулярно убирать дом между выездом и заселением гостей. Кроме того, посуточная сдача в аренду жилого дома пользуется большим спросом среди компаний для организации праздников или просто отдыха с друзьями. Нужно быть готовым к различным неприятностям: сломанной мебели, испорченному газону или недовольству соседей на близлежащих участках, если они есть.

Договор с арендатором нужно заключать даже при посуточной сдаче дома. В нём обязательно должны быть прописаны не только условия аренды, но и ответственность за вред имуществу.

Долгосрочная

Такая аренда предполагает сдачу домика или коттеджа по договору сроком от 12 месяцев до 5 лет. При сдаче недвижимости на год и дольше договор нужно регистрировать в Росреестре. 

Несмотря на меньшую прибыль, чем при посуточной аренде, у долгосрочной сдачи загородных домов немало плюсов. Так, не нужно постоянно искать новых клиентов, износ имущества ощутимо меньше, а сам коттедж не приходится регулярно готовить к въезду гостей. 

Есть и минусы. Все изменения в договоре нужно регистрировать в Росреестре, а за 3 месяца до окончания срока аренды придётся согласовывать продление, иначе она будет продлеваться автоматически. Расторгнуть договор с арендатором в одностороннем порядке можно только в исключительных случаях — при нарушении условий проживания, нерегулярной оплате, нанесении вреда имуществу и других причинах, прописанных в соглашении.

Как подготовить дом к аренде

Если в собственности уже есть участок и дом на нём и желание зарабатывать на аренде, без подготовки не обойтись. Прежде всего стоит уделить внимание внешнему виду недвижимости — сделать минимальный косметический ремонт, обставить помещения мебелью и техникой. Что обязательно должно быть:

• базовые бытовые приборы: холодильник, стиральная машина, телевизор, утюг;
• мебель — односпальные или двуспальные кровати в каждой комнате, диван, места для хранения вещей, кухонный гарнитур;
• минимальный набор необходимой посуды;
• постельное бельё, шторы и полотенца.

Не стоит загромождать помещения мебелью и техникой, но предметов должно быть достаточно для комфортного проживания людей. При сдаче на долгий срок арендатор может и самостоятельно заняться наполнением, если это предусматривает договор и удобно обеим сторонам.

Ещё перед сдачей необходимо провести проверку всех коммуникационных сетей и газового оборудования, если оно есть. Плановая ревизия поможет выявить скрытые проблемы и сохранить имущество, а также избавит от лишнего разбирательства с арендатором в случае аварии.

Если дом ещё на стадии строительства, проект нужно разрабатывать с учётом его последующей сдачи. Подойдут недорогие и популярные среди арендаторов решения — каркасники, A-frame (каркасные дома в форме треугольника, буквы А), модульные дома в стиле барнхаус. На одном участке площадью до 10 соток умещается до 3 домов. А красивый лес, водоём или туристические достопримечательности в пешей доступности заметно повысят стоимость арендной платы.

Страхование

Перед сдачей дом нужно застраховать, включая гражданскую ответственность — это поможет минимизировать потери: если ущерб имуществу будет нанесён арендатором, весь убыток возместит страховая. В полис нужно обязательно включить следующие риски:

• пожар;
• стихийные бедствия;
• аварии на коммуникационных системах;
• противоправные действия третьих лиц;
• хищение.

Стоимость страховки будет зависеть от количества рисков, включённых в полис, от состояния дома и конкретной организации. В среднем страхование дома для сдачи обойдётся в 15–20 тысяч рублей в год.

Нужно быть готовым к тому, что страховая придёт с осмотром дома перед заключением договора или попросит предоставить фото. Осмотр не нужен лишь в двух ситуациях — при продлении полиса и когда дом в залоге у банка.

Для оформления страховки потребуются следующие документы:

1. Выписка из ЕГРН на участок или свидетельство, подтверждающее право собственности.
2. Технический паспорт или план, на которых отражено устройство дома. При страховании коммуникационных систем — проект подключения.
3. Удостоверение личности (паспорт).
4. При страховании техники и дорогостоящего оборудования — чеки, гарантийные талоны.

Также потребуется заполнить заявление на страхование. У каждой компании есть свой шаблон, в нём необходимо будет указать и все характеристики дома, включая год постройки и технические особенности.

Как подготовить договор аренды

Договор аренды в письменном виде обязателен, если одна из сторон — юридическое лицо, его предмет — недвижимость, а срок действия — больше 11 месяцев.

Документ позволяет контролировать соблюдение всех договорённостей обеих сторон — например, сохранность имущества и оплату аренды. В случае неисполнения обязанностей арендатора и арендодателя конфликт можно решить в судебном порядке. При этом договор не обязательно заверять у нотариуса — достаточно подписей сторон. 

Для оформления договора потребуется минимум документов — паспорта сторон, а также свидетельство о регистрации собственности (выписка из ЕГРН). Форма документа может быть свободной, но обязательно нужно прописать пункты из списка ниже. 

1. Предмет — условие договора аренды, по которому понятно, какой именно объект сдаётся.
2. Стороны — арендодатель (собственник) и арендатор (клиент) с указанием данных документа, подтверждающего личность. Арендодателем может быть физическое или юридическое лицо, а также доверенное лицо. 
3. Срок действия определяется сторонами. Он может быть и не прописан, в таком случае договор является бессрочным. Для долгосрочных договоров без указания срока действия прекращается по желанию любой из сторон, предупреждать об этом нужно за 3 месяца.
4. Сроки и размер арендной платы прописываются по обоюдному согласию сторон. Если в договоре не указана цена аренды, то при судебных разбирательствах её будут считать по среднему значению в регионе. Если сдаётся только часть дома, без указания стоимости договор является недействительным.
5. Права и обязанности сторон. Обычно это пункты, касающиеся сохранности имущества.
6. Ответственность. В этом пункте прописывают ответственность каждой из сторон сделки, например, относительно имущества или несвоевременной оплаты аренды.

Согласно Гражданскому кодексу, если собственник умирает, то договор аренды продолжает действовать. Права и обязанности владельца переходят по наследству.

Помимо договора, потребуется и передаточный акт. Пока этот документ не подписан, договор не имеет юридической силы, при этом в самом договоре можно прописать, что он имеет силу передаточного акта. Это необходимо для того, чтобы письменно зафиксировать состояние, в котором передаётся дом для сдачи, а также наличие или отсутствие имущества в помещениях.

Можно ли досрочно расторгнуть договор

Досрочное расторжение актуально только для среднесрочных и долгосрочных договоров. Прекращение соглашения возможно и со стороны арендодателя, и со стороны арендатора.

Собственник может инициировать расторжение договора в случае нанесения ущерба имуществу, недобросовестного использования дома клиентом (например, громкие вечеринки каждый день, использование помещений в качестве склада или ведение незаконной деятельности). На практике чаще договор расторгают из-за несвоевременной арендной платы.

Арендатор имеет право расторгнуть договор, если собственник нарушает условия соглашения. Например, в доме есть недостатки, мешающие его использованию: неработающая электропроводка, отсутствует входная дверь и т.п.

Любые нарушения договора можно обсудить лично или с помощью письменного предупреждения. Если одна из сторон систематически нарушает условия соглашения, можно подать иск в суд. В этом случае виновника ждут дополнительные

Как рассчитываются налоги

При сдаче дома арендодатель получает доход, поэтому обязан платить налог, согласно НК РФ. Есть несколько вариантов его оплаты.

1. Если арендодатель — физическое лицо, допускается уплата НДФЛ со ставкой 13% от дохода. Налог нужно платить раз в год, декларация подаётся в срок до 30 апреля.
2. При оформлении ИП можно работать по УСН, в таком случае налоговая ставка составит 6%. Оплата налогов при такой форме ежеквартальная, а декларация — ежегодная. ИП — оптимальный вариант, если доходы от сдачи дома или коттеджа превышают 2,4 млн рублей в год.
3. Самый простой вариант — уплата НПД при оформленном статусе самозанятого в сервисе «Мой налог». При сдаче дома физическим лицам ставка составляет 4%, юридическим — 6%. Налоги нужно платить ежемесячно. Самозанятость можно сочетать с работой по ТК.

ИП или самозанятость подойдут только в том случае, если сдача в аренду частного дома будет происходить самостоятельно, без привлечения инвесторов и бизнес-партнёров. Если арендный дом в будущем нужно продать как готовый бизнес (или долю в нём), лучше заранее оформить ООО — сумма налогов будет так же, как у ИП, зависеть от выбранной системы налогообложения.

За неуплату налогов предусматривается штраф или административное наказание. 

Сдача дома через ИП

На практике наиболее удобна форма для ведения официального бизнеса по сдаче домов — ИП. Она позволяет использовать упрощённую систему налогообложения, нет лимита в 2,4 млн, а также разрешается нанимать работников и платить им официальную зарплату.

ИП нужно регистрировать по месту прописки. После этого собственник должен подать пакет документов в налоговую самостоятельно или воспользоваться услугами посредников.

Также для регистрации необходимо выбрать код ОКВЭД — он нужен, чтобы государство, банки и другие физические лица понимали, чем занимается предприниматель. 

Код ОКВЭД может быть основным и дополнительным. В первом случае имеется в виду деятельность, которая приносит наибольший доход. Для сдачи домов в аренду это 55.20 — «Деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания». Дополнительные коды можно выбирать по желанию, если арендодатель предлагает разные услуги, их количество не ограничивается законом. К примеру, если есть прокат велосипедов или самокатов, подойдёт код 77.21 — «Прокат и аренда товаров для отдыха и спорта». Полный классификатор ОКВЭД можно найти на официальном сайте.

При регистрации ИП нужно выбрать и систему налогообложения. В большинстве случае подойдёт УСН «Доходы минус расходы». При оформлении статуса ИП до запуска аренды можно сэкономить на первичных расходах, например, если дом находится в стадии строительства или затраты на ремонт и покупку оборудования превысят доходы за первый год. Если расходы превысят доход, то налоговая ставка по УСН будет всего 1%.

После того, как бизнес по аренде дома окупится, можно переходить на патентную систему налогообложения. Её плюс в том, что налог платится фиксированный, конкретная сумма отличается по регионам и видам деятельности. Точную сумму можно рассчитать в калькуляторе на сайте ФНС. Ограничения по режиму — до 15 сотрудников, годовой оборот — до 60 млн рублей.

Возможные риски

Риски при сдаче дома в аренду можно минимизировать за счёт страховки и грамотно составленного договора, в котором будут подробно расписаны ответственность и права каждой из сторон. 

Какие риски возможны при сдаче коттеджей:

• стихийные бедствия: пожар, землетрясение, наводнение и другие;
• гражданская ответственность: порча имущества арендаторами, задержка оплаты, кража;
• отсутствие спроса в низкие сезоны.

Безопаснее всего сдавать дом на длительный срок. В этом случае можно подобрать спокойного и ответственного арендатора, например семейную пару. При этом доходность бизнеса будет ниже, чем при посуточной сдаче, а также есть риск субаренды — когда жильцы пересдают домик кому-то ещё. Чтобы избежать этого, все последствия нужно обсудить и прописать в договоре.

Поиск арендатора

Ещё до начала сдачи необходимо проанализировать спрос на дома в аренду. В туристически привлекательных регионах такая недвижимость востребована в течение всего года, но в среднем высоким сезоном для бизнеса считаются декабрь-январь и лето. 

Искать арендаторов можно самостоятельно, а можно воспользоваться услугами посредников, например риелторов. В первом случае затраты будут меньше, но все сложности лягут на плечи собственника — в том числе поиск клиента и юридическое сопровождение сделки (подготовка договора, передаточного акта).

При самостоятельном поиске объявление можно размещать на агрегаторах по подбору недвижимости, специализированных сайтах или развивать страницы в социальных сетях. Реклама влечёт дополнительные расходы на продвижение. Для промо домика понадобятся визуальные и текстовые материалы, а также нужно оплатить комиссию сервисов.

Коротко о главном

Бизнес на аренде домиков для отдыха довольно простой и выгодный, с минимальными первоначальными вложениями, что подходит и для новичков. Это не пассивный доход, объём работы большой: придётся искать арендатора, приводить помещения в порядок после выезда клиентов, делать ремонт и ухаживать за участком.

Платить налоги с аренды дома можно в статусе физического лица, самозанятого или ИП. Чтобы минимизировать риски, все условия нужно прописывать в договоре, а также стоит застраховать дом от внешних факторов и гражданской ответственности иных лиц.

Источник