Юниты усиливают сервисный сегмент

Коммерческая недвижимость

В 2023 году в Петербурге на рынке апартаментов было введено в эксплуатацию 84 тыс. кв. м (3,1 тыс. юнитов), из них 94% — в сервисном сегменте. Как говорят эксперты, последние годы доля сервисных апартаментов в городе снижалась, но за счет прошлогоднего ввода она вновь превысила 70% в общем объеме предложения. По прогнозам участников, снижение интереса к приобретению жилья из-за роста ипотечных ставок будет способствовать росту спроса на услуги апарт-отелей в ближайшее время.

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», на конец 2023 года на рынке Петербурга в продаже было представлено 63 комплекса апартаментов общей площадью 261,2 тыс. кв. м (7,1 тыс. юнитов). По сравнению с 2022 годом количество комплексов в продаже увеличилось на 31%. Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что в общей структуре предложения продолжается тренд на увеличение доли сервисных апартаментов. По сравнению с 2022-м их количество в предложении увеличилось на 9%. Сервисные апартаменты составили 72% в объеме предложения по итогам 2023 года.

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК», считает, что апартаменты все больше укрепляются в статусе инвестиционной недвижимости. Доля сервисных проектов в предложении на первичном рынке в прошлые годы сокращалась, поскольку в Санкт-Петербурге стартовало строительство нескольких несервисных проектов, преимущественно от московских девелоперов. Однако в 2023 году на сервисные проекты приходилось уже более 70% предложения. «Общий объем предложения почти не поменялся в сравнении с 2022 годом»,— указывает эксперт.

Массовый ввод

По данным Nikoliers, в 2023 году рынок сервисных апартаментов Санкт-Петербурга увеличился на 1,58 тыс. классифицированных номеров в апарт-отелях. Такой прирост номерного фонда апартаментов обеспечил запуск нескольких крупных комплексов: We&I Ramada (480 номеров), «Domina Пулково Апартаменты» (479 номеров), а также VALO Business и VALO Network (в общей сложности на 484 номера).

Всего к концу 2023 года в сегменте сервисных апартаментов работает около 18,9 тыс. юнитов. Из них более 51% (9,7 тыс. юнитов) классифицировано, находится под управлением профессиональных УК и ориентировано под туристское размещение и долгосрочную аренду. Остальные 49% используются собственниками для проживания или самостоятельной сдачи в аренду.

В 2023 году на рынок вышло 25 новых проектов апартаментов, в то время как в 2021 году их было 11, а в 2022 году — 23. Общий объем нового предложения апартаментов в 2023 составил 4,8 тыс. юнитов, что 18% ниже результатов 2022 года, однако почти в два раза выше показателя 2021 года. В числе стартов 2023 года в сервисном формате — «17/33 Петровский остров» (Element Development), Avenue Apart Pulkovo (DVA Group), «Life Apart Октябрьская» («Максимум Life Development»), Serebro by Avenue-apart (ООО «Центр Инвест»), Zoom Co-living (ФСК) YE’S Primorsky (ООО «СЗ К-25»), «Вольта» (ПИК) и другие.

Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service, добавляет: «В 2023 году было выведено на рынок сразу несколько проектов премиум-класса, что в данном сегменте в Петербурге происходит не так часто: “17/33 Петровский остров” от Element Development (всего 890 апартаментов, сервисного, несервисного формата, эксклюзивного формата резиденций), Zen Garden от Yard Group (122 апартамента), Avant от AAG (217 апартаментов) — в Петроградском районе, Hovard Residence Club — проект реконструкции здания XIX века (105 апартаментов) в Адмиралтейском районе. В 2023 году рынок апартаментов пополнился крупным проектом рекреационного типа “Рощино Residence” от “СЗ: Резиденция Рощино” на 600 апартаментов. Также за 2023 год было выведено на рынок два крупных проекта комфорт-класса: Avenue Apart Pulkovo (960 номеров), YE’S Primorskiy (860 номеров)».

По данным Евгении Мироненко, генерального директора RBI PM, в 2023 году вывод новых проектов апартаментов в сравнении с 2022 годом сократился на 30%. «С другой стороны, в 2022 году запускалось много проектов псевдожилья, а в 2023-м это соотношение изменилось в пользу сервисных форматов. Кроме того, в этом сегменте в 2023 году стал работать ряд новых девелоперов, которые ранее не занимались апартаментами»,— поясняет она.

Что касается завершения строительства новых проектов, то в 2023 году было введено около 4 тыс. юнитов, в том числе в крупных проектах. «В 2024 году мы ожидаем ввода примерно 3,5 тыс. юнитов — в том числе это и наш отель Artstudio М103»,— говорит она.

Госпожа Мироненко отмечает, что динамика спроса в сегменте апартаментов в целом коррелирует с явлениями, происходящими и на рынке жилья. «Заметное оживление пришлось на август 2023 года и последующие месяцы. Спрос за третий квартал на рынке апартаментов превысил суммарные показатели первых двух кварталов»,— указывает она.

Спрос разделился

Директор по продажам DVA Group Алексей Бушуев отмечает, что спрос в прошлом году разделился. Активно приобретают проекты и в высокой стадии готовности, и на старте. Проекты, которые вышли на рынок в этого году, интересуют покупателей за счет низкого порода входа и разнообразных программ рассрочек, который делает апартаменты хорошим инструментом сохранения и преумножения инвестиций.

«Спрос подстегивает совокупность факторов — от инфляции и падения курса рубля до ожиданий повышения ключевой ставки, которое влечет изменение условий ипотечного кредитования. Поэтому покупатели возвратились к привычному защитному доходному активу — сервисным апартаментам. Сейчас самое важное для инвесторов — качественный проект и отличная локация. Это мы видим по нашему комплексу на Московском шоссе: по итогам года по объему продаж мы вышли на первой место среди всех апарт-комплексов в Петербурге»,— говорит господин Бушуев.

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, рассказал: «2023 год был успешным для всех сегментов апартаментов. В нашем проекте VIDI выручка от продажи апартаментов за год превысила 1,5 млрд рублей. Нестабильный рубль, рост ипотечных ставок, регулярные заявления Центробанка о повышении ключевой ставки — все это стимулировало людей вкладываться в надежные активы. А апартаменты сегодня — наиболее выгодный продукт с инвестиционной точки зрения, в отличие от квартир. Особенно если мы говорим о центре города и локациях с хорошей транспортной доступностью и высоким пешеходным трафиком».

Обогнать отели

Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ-Апарт», говорит, что в конце 2023 года средняя загрузка апартаментов достигла 79,2%, что существенно превысило показатель 70,1% за предыдущий год. Это уже третий год подряд, когда апартаменты опережают по привлекательности классические отели, у которых уровень загрузки составил 63,4%, замечает эксперт.

«Учитывая увеличение туристической и деловой активности, а также рост внутреннего туризма и привлекательности Санкт-Петербурга в качестве туристического направления, ожидаем, что средняя загрузка достигнет не менее 80% и произойдет увеличение средней стоимости аренды и продолжительности среднего срока проживания гостями»,— рассуждает господин Антонов.

По его словам, 2024–2025 годы будут характеризоваться высокими темпами по запускам, связано это с тем, что в стройку запускаются проекты с разрешениями на строительство, выданными до ввода обязательного НДС для девелоперов апартаментов.

Изменение подхода

Игорь Кокорев, операционный директор департамента стратегического консалтинга Nikoliers, отмечает: «За годы развития этого сегмента подход к апартаментам изменился как у девелоперов, так и у покупателей. Компании больше не обещают заоблачные показатели доходности в 15–20%, а демонстрируют реальные цифры: по данным на 2023 год — это около 7–8% годовых. Инвесторы, в свою очередь, постепенно отказываются от самостоятельной сдачи юнитов в аренду и выбирают проекты с управляющей компанией, поскольку целостное управление проектом является гарантией стабильной доходности. Все больше реализованных комплексов апартаментов в городе имеют классифицированные юниты, которые составляют полноценную конкуренцию классическим гостиницам. При этом доля покупателей, которые хотят самостоятельно управлять недвижимостью, уменьшается, а их юниты пополняют классифицированный объем, что говорит о развитии и нарастающей цивилизованности рынка».

Господин Кокорев говорит, что с выходом в операционную стадию все большего количества апарт-отелей обостряется конкуренция не только с классическими отелями сравнимых ценовых категорий, но и внутри сегмента. Это вынуждает девелоперов четче дифференцировать продукт, выделяя и усиливая его конкурентные преимущества. Как следствие, некоторые девелоперы используют комбинацию в рамках одного комплекса нескольких сегментов и форматов проживания или рассматривают возможность привлечения гостиничного оператора с сильным брендом.

Сервисные апарты продолжат доминировать

Госпожа Трошева прогнозирует, что сервисные апартаменты будут продолжать доминировать в предложении, так как здесь инвестор приобретает готовый инструмент инвестирования без дополнительных трат на ремонт, меблировку и поиск арендаторов.

Господин Софронов считает, что единственный фактор, тормозящий рынок,— отсутствие недорогой ипотеки для апартаментов. «Проблема отчасти решается программами со сниженной ставкой на первые год-два, разного рода рассрочками и другими спецпрограммами»,— указывает он.

Госпожа Мироненко, впрочем, полагает, что повышение ипотечных ставок в этом сегменте влияет на спрос не так сильно, как в жилье; доля ипотеки на рынке апартов не превышает 15–25%.

«Загрузка и доходность выросли практически во всех работающих апарт-отелях. И новые апарт-отели с ходу выходят на максимальные обороты. В этом году цены будут расти сопоставимо уровню официальной инфляции. В свою очередь, спрос будет тем выше, чем будет ниже ключевая ставка ЦБ»,— говорит господин Софронов.

«Возрастет популярность рекреационных апартаментов, так как увеличивается спрос на загородный отдых. Внутренний туризм продолжит развиваться и останется одним из основных драйверов спроса в сегменте апартаментов. Преимущество будет у апартаментов в хорошей локации с высоким качеством проживания и услуг»,— рассуждает госпожа Трошева.

Господин Софронов замечает, что средние цены за 2023 год выросли всего на 4%. Константин Сторожев подтверждает это: по его словам, за 2023 год рост цен по апартаментам оставался в пределах 3–4%, по некоторым проектам фиксировалось снижение цен за счет проводимых акций и скидок.

«Что касается цен, то ожидается рост арендных ставок на 15%, а цен на продажу на новые проекты — до 20%, поскольку рынок постепенно переходит из стадии активного предложения со скидками и рассрочками к более стабильному положению»,— полагает господин Антонов.

«По цене за юнит апартаменты остаются наиболее доступным видом недвижимости, поэтому мы ожидаем, что по сравнению с жилым сектором сокращение спроса будет не столь существенным»,— считает госпожа Мироненко.

Господин Сторожев отмечает, что гарантированный доход, нефиксированный доход с «котловым методом» — наиболее часто встречающиеся программы доходности на рынке сервисных апартаментов. «Реже можно встретить программу доходности в виде нефиксированного дохода по конкретному номеру»,— говорит эксперт.

Господин Кравцов считает, что при отсутствии «черных лебедей» 2024 год для продаж апартаментов будет успешен, хотя и не настолько же, насколько предыдущий период: уже сейчас на рынке ощущается охлаждение спроса, вызванное как сезонностью, так и сокращением предложения.

«В ближайшее время мы ожидаем увеличения доли небольших апартаментов в экспозиции: тренд на сокращение площадей юнитов поддерживает набирающий популярность формат коливингов. Также в регионе продолжится тренд на реконструкцию зданий в центральных локациях под апарт-отели»,— прогнозирует господин Кокорев.

Будут активно развиваться проекты реконструкции в центральной части города, также и на периферии, в обжитых районах, с развитой инфраструктурой, так как пятен под новое строительство в удобных локациях становится в Петербурге катастрофически мало. В связи с развитием внутреннего туризма, закрытием границ со многими странами, будут активно развиваться проекты рекреации в загородных локациях, как в премиуме и бизнес-сегменте, так и в сегменте комфорт, как небольшие апартаменты (домики с участками) в составе загородного комплекса с минимальным набором, предоставляемых клиенту услуг, но расположенных в интересных локациях.

Эксперты прогнозируют рост интересов к апартаментам и со стороны арендаторов. «Рост ключевой ставки привел к удорожанию аренды квартир и апартаментов, так как люди отказываются от покупки жилья. Им выгоднее в период заградительных ипотечных ставок (17–18%), ограничений по ипотечным кредитам, введенным ЦБ, роста сроков экспозиции по продаже вторичного жилья арендовать недвижимость. Рост мобильности граждан в плане работы, рост доходов молодого населения (блогеры, молодежь творческих профессий, IT-специалисты) также сказывается на решении отказа от приобретения собственного жилья в пользу аренды квартир или апартаментов, без привязки к одному конкретному месту (особенно актуально для молодого поколения проживание в апартаментах с развитой инфраструктурой, услугами от УК)»,— рассуждает господин Сторожев.

«В 2024 году рост ставок аренды будет продолжаться, особенно активный рост можно спрогнозировать после отмены льготных условий по ипотеке (с 1 июля 2024 года)»,— резюмирует господин Сторожев.

Источник